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提问：雕叔你好！如何看待成都天府新区？高新区？以五年为单位哪儿更值得买？

回答：你好，买天府新区得以10年以上为单位。每个新区的开发热度，都代表着市中心的快速发展和城区的扩张。其实，这些新区的概念几乎是一样的，虽然在这两年的热炒中，我们感觉自己买入的是宇宙中心，自己是天选之子。其实，这只是历史的简单重复。我们只是历史的浪花。所以，我一直坚定地买主城，或者不去追热度，在预设阵地里埋伏好，等风来。但也并不是说天府新区不能买，哪些人适合买天府新区？有自住需求，在高新区上班或者压根儿就在天府新区上班，这类人，可以买天府新区。投资者的话以中长期投资为主，考虑未来中长远发展的可入。

(资料图片)

提问：想请问雕叔，自住兼备投资恒大云门258平五房三卫单价1.7,总价440万，可以买吗?跟清秀的叠拼比，单价1.9, 四房四卫总价430左右那个产品以后更好被接盘呢?如果以7-8年时间为限，会不会跑输攀成钢金融城目前天誉700万左右的四房呢?

回答：清秀叠拼装修花钱，流动性低于云门。云⻔⻔⼝就是地铁8号线成华⼤道⼝站，如果一定要这二者选，我选云门起码流动性高一些。还忽略了⼀个问题，就是运⽓！！那⼏个神盘都要被上帝吻过的⼈才能够摇中 ！

提问：雕叔你好！我们预算在200个，想买个套四。上班在高新。现在考虑华阳老城区的老房子大概一百八十个左右。或者现在也在看天府菁萃里人才房，不知道能不能选的上?您有什么好的建议吗?南湖那边房子看过一部分，大部分有增值税,而且预算过高。

回答：你好，如果预算严格控制在200个左右，且确实是需要套四的房源，然后还需要兼顾通勤的话，天府三街附近及南门的一些老楼盘确实是一个选择项，比如华阳老城区，一大把这样的老房子，比如新疆石油花园、华阳滨河花园、利通出水芙蓉等，虽然产品上的确无法和改善的新房、次新房相提并论，但对于主要寻求家人自住和通勤的话，完全没有问题，这也是主要基于你自己的侧重点考虑。有些想要住房条件好，有些看重学区，有些人寻求流通性，也有的人就单纯想兼顾通勤，每个人的想法、侧重点不一样，得到的结果也是大不一样的。天府菁萃里价格是便宜，的确也很不错的一个楼盘，但是目前地铁配套还不完善(5号线有望南延，但是估计要2030年才通车)，周边的教育、商业也几近荒芜，对于家有老人来说，老人的生活便利性，孩子的教育问题，我觉得不是很好的一个选择，更何况如果你不是人才资格的话，也不一定能选到理想的房源。我们的总体建议是，你内心还是要有侧重，我们不能说追求通勤和追求小区环境哪个是对是哪个是错的，往左往右，都没有错。从华阳的选择来看，也不一定非要去南湖，尽量在华阳选择次新一些的楼盘吧，比如蓝岸丽景、欣宇都市港湾、丽都新城三期甚至华府的华银美景这类楼盘的捡漏。如果你们寻求一些房龄新的次新楼盘，那肯定就要牺牲地段，比如天府菁萃里就是这种类型，或者去看看配套成熟度比较高，但是距离三街稍远的一些板块，比如大面(既然你在看双流的天府菁萃里，那么也有龙泉的资格)，看看华润国际社区、保利玫瑰花语、恒大绿洲、首创万卷山和四季映像这类次新楼盘，是比较能兼顾居室户型和综合配套的选择。

提问：雕叔你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区的房子太少了，不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。如果是老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的杂环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔你好：本人工薪家庭，常住贵州省兴市，45岁，目前居住老城区步梯5楼，家庭约收入20万，子弹60，公积金不能贷款，只能商贷，本地有个老破小，挂了半年一直未脱手，本地部分新房在降价，洋房持平，目前比较纠结，想在本地购改善性住房，又想乘目前价格稳定到省城贵阳投资一套小3室，资金有限，请求指点。还有请推荐贵阳的楼盘参考一下，谢谢！

回答：你好，子弹60我更建议你优先考虑投资，因为小城市未来的房价大概率横盘或者阴跌，所以刚需改善可以不用太着急，房价浮动不会太大，随时都可以上车。而一二线城市房价涨幅能力更强 确定性更大，所以我们投资要做的就是提前买入，等风来，而不是一味的去追风口，大概率会错过。贵阳老城区内，好的地段已相对饱和了。新城区，主要就是观山湖、花溪和贵安新区了，花溪和贵安繁荣起来还需要时间，目前来看，观山湖是一个比较不错的选择。观山湖现在逐渐热闹起来了，少不了世纪城、观山湖公园周边一片的人气，但是，今后商业和人气最旺盛的，有可能是奥体中心一片，因为奥体中心在那里，很多外地人来看比赛，都是到那附近，相当于招牌、门面了。奥体中心地段，是比较不错的。有地铁1、2号线交叉的换乘站，诚信路站、兴筑西路站等。贵阳老牌名校贵阳一中也在这一片区。东边又是观山湖公园，西北面还有十二滩湿地公园，夹在中间的区域，孕育出一个巨大的CBD在这里，也算是顺理成章的事。楼盘比如华润置地悠山悦景、中铁阅山湖等，都是比较不错的盘。

提问：雕叔你好！成都没有房，在天府新区资格明年4月才有，在天府乐高乐园附近1公里已经交了定金(离科学城27公里左右)单价1万一多点，请问那个位置投资可否，周期有多长?关注您很久了，请回答。

回答：既然即将有成都天府新区资格，就不要买什么仁寿视高。投资住房不外乎想等涨价后找个接盘侠卖了赚差价，但很遗憾的是，视高本身产业很差，并没有大规模的人口流入预期，也就是说不会有多少本地化的居住需求放量，科学城的产业人口也不可能住到视高，毕竟视高离科学城27公里比天府广场到科学城还远了，所以呢，买这个房子的人，90%都是投资客，大家都有个多年后找个人高价接盘的美梦，但这个梦太难实现了，因为根本没有什么自住需求，能原价找到人接盘就不错了。没有流动性的住房投资是不成立的，所以不建议买。有成都天府新区的资格，就在成都买吧。

提问：雕叔你好，我看你经常推荐买成都的次新房，次新房比老破大和期房有哪些优势嘛？

回答：次新房是指年代较新的二手房，一般是指竣工后房龄在6年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。但是次新房也不是绝对好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。不急着居住也可选择新房。

提问：雕叔你好！如果成都房价10年在翻一倍话，保守来算，天府新区现在均是1.8万，2030年时4万？2040年8万，？2050万16万，雕叔您怎样看这个问题？

回答：没有房价10年翻一倍的说法。只有通胀每年12%的原理。新区很多年，并不是一开始买就能赚钱。最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。天府新区的C位，在于2017年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是：溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势不全。如果成都的公允价值是4万。2万标的涨到4万更简单， 4万标的涨到8万更难。不过并不是每个4万地段都涨到8万。

提问：雕叔我单身小女生一枚, 一直住在成都西边，上班在高新南。跟着雕叔学了很多，但还是好多不懂。现在纠结是买套一还是套二 (首套房) ,主要是自住，总预算80至100万;最近看房子看的有点惜。蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?感觉完全没得环境。能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者只要地铁附近(三环内外)就行，雕叔推荐哪些楼盘呀?另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?一定帮我捋一下,十分感谢。

回答：这个区域,还有和你的预算结合，没有很好的笋盘。老学区房目前不建议你一个小女生去接盘。买个小两居就行。最近不少人把学区房作为投资方向。众所周知，学区房之所以高于普通房子，是溢价包含了学票价值在里面。房子会升值，学票价值却可由学区政策的变动、走后门等的影响而贬值或消失，今天是名校，不代表十年后还是名校。如果我们投资房子，有学区作为附加价值是加分项，不应本末倒置、主次不分，一味去追求附加价值的最大化。但如孩子长大，有上学需要，可入，纯学区投资不建议。

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