请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

【资料图】

提问：新人首问，雕叔你好！咨询下投资问题，成都近郊2号线地铁沿线龙泉驿区书房板块，是买带电梯的次新房还是不带电梯的超过10年的老房，对比了下价格，同一地段老房是次新房单价的0.6左右，这种老房值得淘吗？新都三河场锦水河与龙泉驿书房哪一个更值得买？青白江区地铁规划的区域值得现在入手吗？非常感谢！

回答：你好，成都过去5年次新房的涨幅也会比老雕叔一点，少数例外是一些热门的学区房。步梯老房能不能买，关键看地段和价格的性价比。老房存在的基础，缺一不可：1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。老房的价值，和上车需求紧密相连。「买到」，也是需要付钱的商品。老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。为什么是市中心？因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。不要买远郊和城乡结合部的老破小，脱离了人口稳定密集的地区，老房的价值迅速打折。一线城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，所以老房相对会更加保值一些。成都这类二线城市的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。再加上成都的开发是完全抛弃老城，东西南北不断拓展新区摊大饼，所以龙泉和书房的老房买入价值不太大，因为次新现在已经很便宜了。

提问：雕叔你好，坐标成都，目前在高新西 认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1，是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，买二手！三房！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：雕叔你好，我妈是湖南户口，前年7月25日在眉山天府恒大文化旅游城买了一百多平的房，做的全款分期，说的有优惠，这个全款分期不是和银行签合约，是跟开发商签合同，折扣算下来才8.8折，总价100多万，现在我就是犹豫是让他提前还款，还是不让。我老公的父母也在眉山，我自己住成都，我看了环境，父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住，也可以做投资用，但是看你文章后，深受体会，早该看到不然我不会买眉山的了，好后悔，现在该怎么办呢。

回答：你好感谢赞赏！之前也提过，带文旅的都回避！首先从投资角度看，有两个致命点,第一：选筹错误，天府恒大旅游城是眉山远城区靠近彭山区，不在眉山市区，离成都还是有段距离，打算自住可入，投资回避。恒大文化旅游城属于全网分销的项目，一般中介首推的项目都是不买的，中介推广佣金高，性价比不高。如果有房票更建议买在成都主城区。第二：没有利用好贷款的杠杆，你全款买1套和贷款买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。买房所有的事情，都建立在选筹上。贷款贷多贷少是利润倍数问题，但是选筹有正分和负分的区别，选筹错，步步都错。

提问：雕叔您好!新人问路，我的坐标在成都，已有两套房，一套自住房公积金贷款，一套学区房商贷，夫妻双方年收入50+。父母在龙泉驿有一套房，母亲年龄62岁。现有投资购房的想法。问题1:若考虑以父母名义投资，以成都的限购政策，在哪里买比较好，可否推荐高性价比楼盘，接力贷是否可行?问题2:父岳母外地人，想在成都附近投资，有无推荐?问题3:若想在这波疫情过后争取低位买房，大概的入手时机如何选择?谢谢

回答：1.成都只有几个银行支持接力贷，可以找找银行渠道，65岁之前可以做接力贷。不知道你的子弹多少?投资的话主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。成都当前新房笋盘越来越少了，二手房降价，一定要 注意淘笋。2.没有房票可以考虑入手重庆，未来潜力不小。重庆投资选盘公式:真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。3.疫情结束后的1-2周内是比较好的入手时机，选好板块备好子弹和房票，有笋随时买入。

提问：听说鹤岗几万就能买一套房，国内还有房价这么低的其他城市吗？

回答：像鹤岗这么低的不好找，但确实也存在不少房子“白菜价”的城市。甘肃玉门、云南边境等地方，单就黑龙江省来说，很多城市的房价都挺低的。比如离鹤岗不远，有个叫伊春的城市，在这个地方，一套下来五六万的房子也有背负着沉重房贷压力的人或许不解：对于先后经历了两轮暴涨的中国楼市来讲，为何还存在如此便宜的房价？其实看下来，这些房子“白菜价”的城市，无一不是经济增长缺乏动力、人口持续净流出的“收缩型”城市。有些地方可能花了几十年的时间提高了城市化率，人口纷纷从农村流向省内的城市。但当越来越多的人口流入城市，但是城市又没有重要的经济支撑，或者原有的支撑逐渐消耗殆尽的时候，大家就都面临着无活可干、无钱可挣的局面。越来越多的人口向经济比较发达的城市流动，也就成了一个必然的事实。人口一直净流出以后，城市的经济就更没有希望了。更没有希望，年轻人就更不想回去了，即便学成回去，恐怕也没有什么用武之地。由此，形成了一种恶性循环。拿鹤岗这个城市来说，它原来其实是个以“煤城”而名声显赫的资源型城市，早已完成了高度的城市化。但这个城市的经济结构太单一了，当所依靠的资源逐渐枯竭，城市也失去了向前发展的动力，资源枯竭型的城市，除了鹤岗以外还有很多。都逐渐变成一个十几年来人口持续净流出的落寞小城。

提问：雕叔您好!请问海伦玫堡悦府可以入手吗?以投资为主,房价清水约1.5至1.6万/平。谢谢!

回答：海伦堡这个楼盘。一白遮百丑，价格确实很不错，可以做一个中长期投资。整体来看，它优缺点都明显，海伦堡玫悦府优点是百亩大盘，近期开的是二期高层，主打新房市面少见的建筑面积为95-105平的小套三，加上清水单价1.6万，所以总价控制在了150-220万左右。加上两梯四户采用连廊设计，可以户型方正，南北通透。缺点，你也要清楚，海伦堡玫悦府北侧和西侧是大片的安置房，不远处还有4S店和蓉遵高速，因此板块的城市界面不佳,也缺乏活力。另外正因为采用连廊设计，因此得房率不高，公摊约23%,且中间户隐私较差，建议首选边户。

提问：雕叔好，工作在深圳，年收入20，因为深圳房子买不起，所以在老家镇江投资了一套，准备等增值。今天才加入，才发现您一直不建议买三四线城市，我是不是买错了，第一次买房就成了接盘侠了吗？但是我发现镇江的房价还在涨，还没有下跌趋势，镇江真的没有希望了吗？

回答：目前确实不太看好镇江，因为买房很多是买预期和未来，镇江未来没有多大利好，人口对房子的需求又没有这么多，房价就上不去。努力攒钱置换南京价值更大。在棚改货币化下，大量的资金回流回楼市，这是三四线城市上涨主要动因。但是我们拉长时间轴，这些城市目前人均收入其实是支撑不起当地房价的。以碧桂园为例，截至上半年，碧桂园已获取的权益可售资源16698亿元，其中三四线城市共有8060亿元可售资源。目前，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较行业中一二线城市对应的0.73左右的指标，优势非常明显。据碧桂园的2020年中报显示，其上半年的销售中60%依然来自于三四线城市，这些城市为碧桂园业绩提供了有效的支撑。所以说，三四线城市房价的上涨和这些开发商也存在一定的关系。但是我们需要注意的是，支撑房价长期上涨的逻辑一定是人口因素，当人口流入之后，工作机会增加，城市才能形成一个正向的循环。否则，未来房价下跌则是一种必然。最近两三年里，各个城市之间的“抢人”大战愈演愈烈，其背后的逻辑也就在此。可以预见的是，未来越来越多的城市房子将会进入下降通道，那些资源枯竭型的、人口大规模流出的城市的房子将越来越便宜，且接手的人越来越少。所以，不要等到下降周期来临的时候才后知后觉，也不要因为房价低就去置业安家，其实那些城市并不适合年轻人的发展。

提问：雕叔你好！想买一套单位集资房，是以前粮食部门盖的，现在单位没有了，有风险吗，能买吗？

回答：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。更重要的是，这个粮食部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋拆迁、回收，将面临房财两空的局面。必须全款买房，这类房屋不能到银行进行贷款，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。举个例子，目前天府新区视高“眉山的天府新区”，如今这片区域已经汇集不少大型企业和房地产楼盘，这些楼盘其中的一大卖点就是大肆宣传房子未来的增值潜力。但此时距视高的一些小房企也借着大城市效应在拿地盖房，同样打着天府新区的价值做宣传，而视高的房价肯定是要比天府新区核心区域的价格更便宜、更具有诱惑力，但是它又不属于成都，买了这里的房子也享受不到成都的城市配套资源。如果运气好，或许几年以后这里能被划进成都，但是如果运气不好，未来很多年可能它还是不属于成都，那个时候开发商早就把房子卖完拍拍屁股走人了，剩下在这里买了房子的业主住也不是，卖也不是，因为这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！

提问：雕叔你好！刚通过朋友找了cd规划局的一个处长问成都未来的发展规划，请教大原跟大丰天回一线投资潜力那个更大。对方大概意思各区域均衡发展，不会对北门有资源倾斜,而目前南门确实发展的更好。若未来长期自住(小孩上学) , 雕叔认为走哪个方向更好些?

回答：大源天回谁更和你说过还有特殊利好加持?他的价格上涨不过是投资收益的价值回归而已。大源2万涨到3万，大天1万涨到2万，大源还是比大天好，不过大丰天回涨幅比大源大。投资是为了赚钱。

提问：雕叔你好，未婚，威远三线城市，准备买房投资，家人都不支持，说房价回落，买房会亏，而且月供压力大。该怎么办？

回答：先弄到钱自己买一套然后赚钱。家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。负债率别超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手潜力盘。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。